六问按揭买房 公积金贷款缴存中断怎么办

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文章导读

买房子,什么事情最使人头痛?十个人大概有七八个都会说是办按揭。最近,就收到不少网友的问答,说近段时间买房子办按揭,弄得想死的心都有了,审核严厉,程序繁杂,甚至还有等了半年多贷款办不下来的事儿。当然,也还有些网友在问用公积金怎么贷款,能贷多少钱,万一换工作公积金断缴怎么办,月供中断该咋处理,贷款等额本金和等额本息哪个更好……本文,将对这一系列的问题说道说道。

第一问:按揭办理对月收入的要求

网友提问:前段时间,听说央行又降息了,这么说来,现在的房贷利率又低了不少。但是,我每个月收入只有六七千块钱,我想一个人在南门上买一套六七十万的房子,首付20万已经凑够了,但不晓得能不能把贷款办下来?

90释疑:这位网友既然首付已经有了,你需要考虑的就只是办按揭还月供。按总价60-70万,首付三成,贷款20年,月供只在3000-3500之间。根据银行工作人员提供的信息,申请房屋按揭,还款人月收入不得低于月供的2倍,也就是说,如果要申请3000-3500元/月的房贷,需要还款人月收入不得低于6000-7000。

所以,对于这位网友基本满足房贷申请条件。只不过,为了能更快速方便的把按揭办下来,可以让公司把收入证明开高一点(切记不可开得过高,办按揭还需要提供银行流水),这样,贷款很容易就办下来了。

第二问:公积金贷款申请的额度

网友提问:我每个月到账的公积金有300块钱,现在差不多交了一年,目前打算买房。但我一直没弄明白,公积金究竟该咋用,也不知道能贷多少钱出来。好像公积金贷款的利率要低一些,但好像并不是每个楼盘都能用公积金贷款吧?

90释疑:单从最新的房贷利率来说,商业贷款的利率是5.9%,而公积金是4.0%,用公积金贷款足足比商贷低了1.9个百分点,如果拿总价70万的房子来说,首付三成,贷款20年,用公积金贷款每月需还2969.3元,商业贷款每月则需还3482.3,这样算下来,每个月公积金比商贷要少还513块钱。

但是,公积金贷款除只适合部分楼盘外,购房款也不一定能够全部使用公积金来贷款。按最新出台的公积金贷款相关政策,申请公积金购房须连续缴存公积金六个月,账户缴存余额不足1.5万元的,不受账户余额限制,原则上可贷到30万(银行和金积金中心会根据申请贷款个人的信用度及还款能力计算,原则上是30万,但可能会受到个人信用及还款能力有所降低,也可能贷不到30万),如果个人公积金账户缴存余额达到1.5万的,单笔可申办贷款则按帐户缴存余额的20倍计算,但最高只能申办50万元的公积金贷款(30-50万之间)。

根据提问网友给出的条件,在其没有提取公积金作他用的前提下,其帐户缴存应该不足1.5万元,如此说,则不受余额限制,在其个人信用良好且还款能力达标的情况下,他能申办最高30万元的公积金贷款。如果按总价70万,首付三成贷款20年来算,除去首付及公积金贷款,该网友还得办理19万元的商业贷款才行,两者组合贷款,月供为3168元,其中,该网友每月仅需还款2868元,另外300块钱则将由每月缴存的公积金添补,这样算来,也比全部使用商业贷款月供要少还314元。

第三问:公积金贷款缴存中断怎么办

网友提问:我之前买房子用公积金办了部分贷款,现在我换了工作,新公司不给买公积金,我的公积金缴存就中断了,这样会不会影响到我已经办过的房贷?

90释疑:按照常规理论及律师给出的观点来说,既然公积金贷款已经发放并且已经有过一段时间的还款纪录,即便在还款后期因工作调动或自主创业等特殊情况而出现公积金中断情况,也是不会影响到按揭还款的,因为,之前是自己还一部分,公积金代缴一部分,出现这样的情况,我只需要全额还月供就行了。

但是,情况却不是这样的。根据成都市住房公积金管理中心给出的说法,公积金中断会“直接罚息”,也就是说,自公积金中断自月起,你即便每个月按总还款额来还款,公积金管理中心也会按月作出罚息处理,只中断一两个月还好,如果自此长期中断下去,等待你的将是积年累月的高额罚息处理(执行标准未确定)。同时,也会影响到还款者个人的信用纪录。所以,记者建议,如果你不能保证自贷款之日起的10-30年内一直都有公积金,最好不要通过公积金来办理贷款,即便现在买了公积金,买房后提取出来也是一样的。

第四问:贷款出现某个月忘记还款

网友提问:前段时间在外面出差,也比较忙,忘记还月供了,我是不是直接补上就行了?

90释疑:这位网友提到的问题,很多“房奴”都可能碰到。根据银行工作人员给出的说法,银行在每一次扣款之前,都会以短信的形式提醒客户还款(请谨慎更换电话号码),如果错过了还款期,直接补上就行了,偶尔出现是没什么影响的,但千万不能跨过下一个还款日(即不能跨月份),如果在过了下一个还款日还没有还清,连续3次或累计5次就会影响到个人的5年的征信纪录,也就是说,在这5年时间内,你就不能在任何信用机构贷款了。

第五问:还款期内能否按最新利率执行

网友提问:前两年贷款买了房子,当时的商贷利率是6.55%,但现在的商贷利率只有5.9%了,如果按新利率计算,20年能省下不少钱,请问我能申请用最新的利率重新计算房贷吗?

90释疑:对于很多人来说,买房子还月供并不是一件容易的事情,所以,如果能少一点是最好的。对于这位网友提到的问题,我可以告诉你,能否按最新利率来执行贷款,并不是还款期内可以调整的,在贷款一开始,银行就会和你签订一个条款,就是在还款期内是否根据最新房贷利率调整贷款。如果你事先选择了根据最新房贷款利率执行,那么,到每年底,未还清本金都会根据当年底的最新房贷利率来重新计算利息及月还供额,如果你事先没有签署这一条款,你当初是几个点的房贷利率,以后也都是这个计算点。

第六问:等额本金和等额本息还款差别

网友提问:我在网上用房贷计算器计算本金的时候,看到有一个关于等额本息和等额本金的选项,请问用这两种方式贷款有什么差别,哪个更划算一点?

90释疑:一般来说,在购房者未告知银行使用等额本金还款的情况下,银行都会默认以等额本息的方式计算贷款,甚至有些购房者在告知银行选择等额本金的时候,银行会与他私下交谈或告知不支持该方式。之所以会出现这种情况,是因为等额本金和等额本息两种计算利息的方式是不一样的。我们常见的等额本息还款,其贷款本金是固定的,而等额本金还款贷款本金则会随着月还款而逐渐减少(也就是说,已还清的本金不再计算利息),按总价70万,首付三成贷款20年来计算,等额本金比等额本息要少还55448元的利息。

当然,除了利息的差别,两者的月供和提前还贷也有不同。等额本息每月还款金额是固定的,前期压力相对较小,但前几年内,你还的大部分都是贷款利息,而本金却没怎么动,甚至前十年利息还的差不多了,本金却还有一大半没还,这对于计划提前还贷的客户很不划算。但等额本金则是根据余下的本金来计算利息,在还款的过程中,本金是在逐月减少的,一开始就是本金和利息一起还,越到后面,你用于计算利息的本金就越少,你需要还的利息也就越低,月供相对也就降低,只不过,这种还款方式前期的还款压力会比较大。

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